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Una tassa per limitare la speculazione
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La vendita di un terreno ad un prezzo maggiore rispetto al prezzo di acquisto genera un reddito aggiuntivo, non “di capitale”, che viene chiamato plusvalenza. In realtà esistono diverse tipologie di plusvalenza, come quella per altri tipi di immobile, o quella da acquisto e vendita di azioni.
In questo articolo parliamo della plusvalenza riferita alla compravendita di un terreno edificabile e della tassazione che, in quanto reddito, ne deriva.
La plusvalenza immobiliare
È chiamata plusvalenza immobiliare la differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile e il suo prezzo di vendita, più imposte e spese.
Questa differenza viene considerata un “reddito diverso”, come stabilito dal DPR 917/1986 – TUIR, art.67: “Sono redditi diversi: … le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” e sul suo ammontare viene applicata una tassazione che, però, è soggetta ad alcune limitazioni.
Infatti, la plusvalenza immobiliare viene tassata in modo ordinario solo nel caso in cui si rivenda il terreno prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Altrimenti si applica una tassazione separata.
Questo procedimento ha lo scopo di limitare le speculazioni edilizie, in quanto si considera congruo un tempo di 5 anni per comprare e rivendere una casa o un terreno senza lucrare sull’andamento del mercato.
Specifichiamo, anche se appare ovvio, che nel caso di vendita prima dei 5 anni, ma ad un prezzo inferiore rispetto al prezzo di acquisto, non sussiste plusvalenza e non c’è alcuna tassazione.
Inoltre, non riguarda la vendita della prima casa, a patto che si attesti di aver avuto la residenza nell’immobile per almeno la metà del tempo tra l’acquisto e la vendita.
Quanto e come si paga la tassa sulla plusvalenza?
Il regime fiscale di un terreno edificabile comprende diverse imposte. In particolare, la tassazione sulla plusvalenza, quando applicabile, è un’imposta unica del 20% sul suo totale, che è comprensivo “di ogni altro costo inerente al bene medesimo”, quindi anche tasse comunali e spese.
Può essere liquidata in sede di dichiarazione dei redditi, all’interno della voce “Altri redditi”, o direttamente dal notaio al momento del rogito. Sarà il professionista a pagare l’imposta una volta effettuata la registrazione telematica dell’atto.
Il caso del terreno edificabile
Come abbiamo visto, nella norma citata del Testo Unico delle Imposte sui Redditi è specificato che la plusvalenza viene tassata soltanto nella vendita di terreni edificabili.
Il 18 giugno 2019, con l’ordinanza 16251, la Corte di Cassazione stabilisce, e specifica, che la plusvalenza può essere tassata solo su terreni edificabili che possiedono ancora capacità edificatoria, ossia che non siano già edificati.
Infatti, un terreno già edificato ha esaurito la sua capacità edificatoria e, ai fini fiscali, può essere paragonato ad un terreno non edificabile.
La compravendita di un terreno
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Riguardo la tassazione di terreni edificabili c’è un errore lapalissiano :
La vendita di terreni edificabili, se dà luogo ad una plusvalenza, è sempre tassata, anche se trascorsi cinque anni dall’acquisto ed anche se l’acquisto è avvenuto per successione o donazione. Non sono previste alcun tipo di eccezioni.
Quando si realizza una plusvalenza immobiliare ( prezzo d’acquisto + oneri – prezzo di vendita) come la cessione a titolo oneroso di terreni edificabili la tassazione è costituita dalla tassazione separata ex 17 c.1 g bis Tuir salvo l’opzione x tassazione ordinaria.
Buongiorno….a chi spetta pagare la plusvalenza al venditore,al compratore o ad entrambi?? grazie in anticipo